Токенизация недвижимости: почему главный кейс RWA до сих пор не взлетел

Токенизация недвижимости - вечный слайд из презентаций: «инвестируй в квартиру от $100, получай ренту он-чейн». Идее много лет, а сегмент остаётся карликом на фоне токенизированных облигаций. Причины системные.

Почему не работает

• Право сильнее токена. Собственность на недвижимость живёт в госреестрах. Токен - это доля в компании, владеющей объектом, плюс договор. Любой спор решает суд по месту объекта, и блокчейн ему не аргумент.
• Ликвидности нет с двух сторон. Недвижимость неликвидна физически, а токены на неё - ещё и юридически: продать долю в SPV с квартирой в другой юрисдикции некому. Обещанный «ликвидный рынок квадратных метров» не собрался нигде.
• Экономика не сходится. Управляющий, кастодиан, аудит, юристы - вся офлайн-инфраструктура осталась, к ней добавились расходы на токен-слой. Рента минус издержки часто проигрывает казначейкам без единого из этих рисков.

Что всё же работает

Не «квартиры по кусочкам», а долговые инструменты под залог недвижимости: кредитные пулы, ипотечные транши. Долг стандартизуем и не требует продавать «кусок квартиры» - только денежный поток. Как обычно в RWA: выигрывает не романтика, а бумаги с процентом.