La tokenización de los inmuebles: por qué el principal caso de uso de los activos reales (RWA) aún no ha despegado

La tokenización inmobiliaria: la típica diapositiva de las presentaciones: «Invierte en un piso a partir de 100 dólares y recibe una renta en cadena». La idea lleva muchos años sobre la mesa, pero el segmento sigue siendo minúsculo en comparación con los bonos tokenizados. Las razones son sistémicas.

¿Por qué no funciona?

• El derecho prevalece sobre el token. La propiedad inmobiliaria figura en los registros públicos. Un token es una participación en la empresa propietaria del inmueble, más un contrato. Cualquier controversia la resuelve el tribunal del lugar donde se encuentra el inmueble, y la cadena de bloques no es un argumento válido para él.
• Falta liquidez por ambas partes. Los inmuebles son ilíquidos físicamente, y los tokens que los representan, además, lo son jurídicamente: no hay a quién vender una participación en una SPV con un piso en otra jurisdicción. El prometido «mercado líquido de metros cuadrados» no ha surgido en ningún sitio.
• Las cuentas no cuadran. El gestor, el custodio, la auditoría, los abogados… Toda la infraestructura offline se ha mantenido, a la que se han sumado los gastos de la capa de tokens. La renta, una vez restados los gastos, suele ser inferior a la de los fondos de inversión que no asumen ninguno de estos riesgos.

Lo que sí funciona

No son los «pisos por partes», sino los instrumentos de deuda garantizados por inmuebles: fondos de crédito, tramos hipotecarios. La deuda se estandariza y no requiere vender «una parte de un piso», sino solo el flujo de caja. Como suele ocurrir con los activos reales (RWA): lo que sale ganando no es el romanticismo, sino los títulos con interés.