房地产代币化：为何RWA的标志性案例至今仍未起飞

房地产代币化--这是演示文稿中经久不衰的一张幻灯片：“仅需100美元起投资公寓，即可获得链上租金收益”。 这个概念已存在多年，但在代币化债券的背景下，该细分领域依然微不足道。原因在于系统性问题。

为何行不通

• 法律效力强于代币。房地产所有权登记在国家登记簿中。代币只是持有该房产的公司股份，外加一份合同。任何纠纷均由房产所在地法院裁决，区块链对此并无说服力。
• 流动性在两方面都缺失。房地产本身在物理层面上缺乏流动性，而其对应的代币在法律层面上同样缺乏流动性：在其他司法管辖区，根本找不到买家来收购包含公寓的特殊目的实体（SPV）的股份。 承诺的“平方米流动性市场”在任何地方都未能形成。
• 经济账算不过来。资产管理人、托管人、审计机构、律师--所有线下基础设施依然存在，还额外增加了代币层的成本。扣除成本后的租金收益，往往比不承担任何上述风险的国库券还要低。

究竟什么模式行得通

并非“分拆式公寓”，而是以房地产为抵押的债务工具：信贷池、抵押贷款分层。 债务是标准化的，无需出售“公寓碎片”--只需现金流即可。正如RWA领域一贯的情况：获胜的不是浪漫情怀，而是附带利息的证券。