부동산 토큰화: RWA의 대표 사례는 왜 아직도 이륙하지 못했나

부동산 토큰화는 프레젠테이션의 영원한 슬라이드다: '아파트에 $100부터 투자하고 임대료를 온체인으로 받아라'. 아이디어는 나이가 많은데, 이 세그먼트는 토큰화된 채권에 비하면 난쟁이로 남아 있다. 원인은 구조적이다.

왜 작동하지 않나

• 법이 토큰보다 세다. 부동산 소유권은 국가 등기부에 산다. 토큰은 대상물을 소유한 회사의 지분에 계약서를 더한 것이다. 어떤 분쟁이든 대상물 소재지의 법원이 풀고, 블록체인은 그 법원에게 논거가 아니다.
• 유동성이 양쪽 다 없다. 부동산은 물리적으로 비유동적이고, 그에 대한 토큰은 법적으로도 그렇다: 다른 관할권의 아파트가 든 SPV 지분을 사줄 사람이 없다. 약속된 '평수의 유동성 시장'은 어디서도 형성되지 않았다.
• 경제성이 안 맞는다. 관리인, 커스터디언, 감사, 변호사 - 오프라인 인프라는 전부 남았고, 거기에 토큰 층의 비용이 더해졌다. 임대료에서 비용을 뺀 것은 이 리스크가 하나도 없는 국채에 종종 진다.

그래도 작동하는 것

'조각낸 아파트'가 아니라 부동산 담보의 부채 상품이다: 대출 풀, 모기지 트랜치. 부채는 표준화 가능하고 '아파트 조각'을 팔 필요가 없다 - 현금 흐름만 팔면 된다. RWA에서 늘 그렇듯: 이기는 것은 낭만이 아니라 이자 붙은 증서다.