Tokenização de imóveis: por que o principal caso de uso de RWA ainda não decolou

Tokenização de imóveis é o slide eterno das apresentações: "invista num apartamento a partir de $100, receba aluguel on-chain". A ideia tem muitos anos, e o segmento continua um anão diante dos títulos tokenizados. As causas são sistêmicas.

Por que não funciona

• O direito é mais forte que o token. A propriedade imobiliária vive nos registros públicos. O token é uma fração de uma empresa dona do imóvel, mais um contrato. Qualquer disputa é resolvida pelo tribunal do local do imóvel, e a blockchain não é argumento para ele.
• Não há liquidez de nenhum dos lados. Imóveis são fisicamente ilíquidos, e os tokens sobre eles também são juridicamente ilíquidos: não há para quem vender uma fração de uma SPV com apartamento em outra jurisdição. O prometido "mercado líquido de metros quadrados" não se formou em lugar nenhum.
• A economia não fecha. Gestor, custodiante, auditoria, advogados - toda a infraestrutura offline permaneceu, e a ela se somaram os custos da camada de token. Aluguel menos custos frequentemente perde para as treasuries, que não têm nenhum desses riscos.

O que funciona mesmo assim

Não "apartamentos em pedacinhos", mas instrumentos de dívida garantidos por imóveis: pools de crédito, tranches hipotecárias. Dívida é padronizável e não exige vender um "pedaço de apartamento" - só o fluxo de caixa. Como sempre em RWA: quem vence não é o romance, mas o papel com juros.